מיסים והיטלים: מה פטור ומה לא

על פניו, בעל דירה שמקבל דירה חדשה וגדולה יותר ביצע עסקת מקרקעין, ועסקה כזאת חייבת במס. החוק נותן לפרויקטי התחדשות פטורים מיוחדים, אבל הם מותנים, ומה שחורג מהם עולה כסף. השיעור הזה מסביר את העיקרון, לא את המספרים.

מס שבח

מס שבח חל על הרווח ממכירת זכות במקרקעין. בפרויקט התחדשות, הדייר "מוכר" ליזם את זכויות הבנייה ומקבל תמורה בדירה חדשה, והחוק פוטר את העסקה הזאת ממס שבח כל עוד התמורה היא במסגרת שהחוק קובע: דירה חלופית אחת בשטח מוגבל, שכירות לתקופת הבנייה, הובלה ושכר טרחה. תמורה מעבר לזה, למשל תוספת שטח גדולה במיוחד או תשלום במזומן, עלולה להיות חייבת במס על החלק העודף.

מס רכישה, מע"מ והיטל השבחה

• מס רכישה חל על היזם שרוכש את הזכויות, לא על הדייר שמקבל דירה חלופית במסגרת הפטור.
• מע"מ על שירותי הבנייה שהיזם נותן לדיירים: ככלל היזם נושא בו, וההסכם צריך לומר את זה במפורש.
• היטל השבחה לרשות המקומית על עליית ערך המגרש בזכות התוכנית: החוק נותן פטור או הנחה בפרויקטי התחדשות במקרים רבים, ומה שנשאר מוטל בדרך כלל על היזם לפי ההסכם.

מתי בכל זאת משלמים

שלושה מצבים נפוצים: בעל דירה שמחזיק יותר מדירה אחת בבניין, תמורה שחורגת מהמסגרת הפטורה, ודייר שמוכר את הדירה החדשה זמן קצר אחרי האכלוס (ואז מס השבח מחושב מהעלות המקורית של הדירה הישנה). בכל אחד מהם יש תכנון שאפשר לעשות מראש, ואין הרבה מה לעשות בדיעבד.

למה המספרים לא כאן

שיעורי המס, תקרות הפטור ותנאיו משתנים בחקיקה כמעט כל שנה, ומה שנכון היום יהיה לא מדויק עוד שנה. לכן המדריך מסביר את העיקרון, ואת המספרים בודקים לפרויקט הספציפי, ברגע הספציפי, עם עורך הדין.