ערבויות: מה מגן עליכם אם היזם נופל

במסלול ההריסה והבנייה הדיירים מוסרים ליזם את הנכס היחיד שיש להם ועוברים לשכירות למשך שנים. מה שעומד בינם לבין אסון אם היזם נופל באמצע הוא סט של ערבויות בנקאיות. השיעור הזה עובר על כל אחת.

ארבע ערבויות

1. ערבות חוק המכר

   ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה, כמו שרוכש דירה מקבלן מקבל. אם היזם לא מסיים את הבניין, הבנק משלם. זו הערבות המרכזית, ובלעדיה לא מפנים דירה.

2. ערבות שכירות

   מבטיחה את דמי השכירות לדירה החלופית לכל תקופת הבנייה, כולל עיכובים. אם היזם מפסיק לשלם, הדיירים לא נשארים בלי קורת גג ובלי מקור לשכירות.

3. ערבות מיסים

   מכסה את המיסים וההיטלים שהיזם התחייב לשאת בהם. אם הוא לא משלם, הדייר לא נתקע עם חוב לרשויות.

4. ערבות בדק

   לתקופה שאחרי האכלוס: ליקויי בנייה שמתגלים בשנים הראשונות מתוקנים גם אם היזם כבר לא קיים.

מתי מקבלים

הערבויות לא ניתנות ביום החתימה אלא בשלבים, וההסכם צריך לקבוע במפורש מתי כל אחת נמסרת. העיקרון: אף דייר לא מפנה את הדירה לפני שערבות חוק המכר וערבות השכירות בידיו. ערבות שמובטחת "בהמשך" היא לא ערבות.

מי מחזיק בערבות

הערבויות נמסרות לנאמן, בדרך כלל עורך הדין של הדיירים, שמחזיק בהן עבור כל בעלי הדירות ומממש אותן אם צריך. לכן זהות עורך הדין של הדיירים, ועצם זה שהוא מייצג אותם ולא את היזם, היא לא פורמליות. על זה בפרק הבא.

מה לבדוק בערבות

• שהיא בנקאית, מבנק ישראלי, ולא ערבות של חברה או של היזם עצמו.
• שהסכום צמוד ומכסה את שווי הדירה החדשה, לא את שווי הדירה הישנה.
• שהיא בתוקף לאורך כל הפרויקט, עם מנגנון הארכה אוטומטי.
• שהיא על שם בעל הדירה או הנאמן, לא על שם היזם.