חיזוק מול הריסה ובנייה: שני המסלולים

התחדשות עירונית היא שם כולל לשני דברים שונים מאוד מבחינת הדייר: חיזוק הבניין הקיים ותוספת בנייה עליו, או הריסה שלו ובנייה של בניין חדש במקומו. השיעור הראשון מסדר את ההבדל.

חיזוק ותוספת בנייה

הבניין הקיים נשאר. היזם מחזק את השלד נגד רעידות אדמה, מוסיף ממ"ד לכל דירה, לרוב גם מרפסת ומעלית, משפץ את החזית והלובי, ובתמורה בונה דירות חדשות על הגג ולפעמים בקומת הקרקע. את הדירות החדשות הוא מוכר, ומזה הוא מממן את העבודה. הדיירים ממשיכים לגור בבניין בזמן העבודות, שנמשכות בדרך כלל בין שנה לשנתיים, עם הרעש והאבק שבאים עם זה.

הריסה ובנייה

הבניין נהרס ובמקומו קם בניין חדש, גבוה יותר, עם יותר דירות. הדיירים עוברים לדירות שכורות על חשבון היזם לכל תקופת הבנייה, ובסוף חוזרים לדירה חדשה בבניין החדש, גדולה מהדירה הישנה. הפרויקט ארוך יותר, בדרך כלל כמה שנים מהחתימה ועד המפתח, והתמורה גדולה יותר. כאן גם הסיכונים גדולים יותר, ולכן פרק שלם במדריך הזה עוסק בערבויות.

מה עם תמ"א 38

תמ"א 38 הייתה התוכנית הארצית שאפשרה את שני המסלולים בבניין בודד, ובמשך שנים זה היה השם של כל התחום. התוכנית הסתיימה רשמית, והיום הרשויות המקומיות פועלות לפי תוכניות חלופיות משלהן, שכל אחת קובעת מה מותר לבנות ואיפה. העיקרון לא השתנה: אותם שני מסלולים, אותה תמורה בסיסית, אבל התנאים משתנים מעיר לעיר ולפעמים משכונה לשכונה. לכן הצעד הראשון בכל בניין הוא לבדוק מה התוכנית שחלה עליו.

מה מתאים לאיזה בניין

• חיזוק מתאים לבניין במצב פיזי סביר, במגרש שלא מאפשר בנייה גבוהה בהרבה, ולדיירים שלא רוצים לעזוב.
• הריסה ובנייה מתאימה לבניין ישן ומוזנח, במגרש שהתוכנית מאפשרת עליו הרבה יותר דירות, ולדיירים שמוכנים לכמה שנים בשכירות.
• הרבה פעמים ההחלטה לא בידי הדיירים אלא בידי הכדאיות: יזם ייקח רק מסלול שבו הדירות החדשות מכסות את העלות ומשאירות רווח.