כמה דיירים צריכים להסכים ומה עם דייר שמסרב

פרויקט התחדשות לא דורש הסכמה של כולם, ולא יכול להתקדם בלי רוב. בין שני אלה נמצא כל הסיפור של "הדייר הסרבן". השיעור הזה מסביר מה החוק דורש, מה נחשב סירוב סביר, ומה קורה כשהוא לא.

הרוב הנדרש

החוק קובע רוב מיוחס של בעלי הדירות, שנמדד גם במספר הדירות וגם בחלקים ברכוש המשותף. הרף ירד בשנים האחרונות כדי לאפשר ליותר פרויקטים לצאת לדרך, והוא שונה בין המסלולים ומתעדכן. את המספר המדויק שחל על הבניין שלכם בודקים עם עורך הדין בתחילת הדרך, ולא מסתמכים על מה שהיה נכון לפני שנתיים.

סירוב סביר

החוק מכיר בכך שלבעל דירה יכולות להיות סיבות טובות להתנגד, ומונה אותן. בין השאר: העסקה לא כדאית כלכלית, לא הוצעו ערבויות מתאימות, לא הוצעה דירה חלופית סבירה לתקופת הבנייה, או שלדייר נסיבות אישיות מיוחדות, כמו גיל או מוגבלות, שלא ניתן להן מענה. דייר שמסרב מסיבה כזאת לא "סרבן", והיזם צריך לתת לה פתרון.

סירוב לא סביר

כשהרוב הנדרש חתם, העסקה כדאית, הערבויות במקום, ובעל דירה עדיין מסרב בלי סיבה מהרשימה, החוק מאפשר לשאר בעלי הדירות לפנות לבית המשפט או למפקח על המקרקעין. בית המשפט יכול לקבוע שהסירוב אינו סביר, לחייב את הסרבן בפיצוי על הנזק שגרם לשכניו, ובמקרים מסוימים למנות מי שיחתום בשמו. זה כלי כבד, והוא קיים כדי שדייר אחד לא יחזיק בניין שלם כבן ערובה.

הזכות לא להסכים

ועדיין, אף אחד לא חייב לחתום על ההסכם הראשון שמונח לפניו. הזכות לא להסכים היא הכוח של הדיירים במשא ומתן: לדרוש תמורה סבירה, ערבויות מלאות ולוח זמנים עם שיניים. ההבדל בין סירוב לגיטימי לסרבנות הוא בטעמים ובזמן: מתנגדים מוקדם, בכתב, עם נימוק, ולא ברגע האחרון בלי הסבר.